如何通过市场调研助力房地产市场科学健康发展
近日，房地产宏观政策领域“清风徐来”，其中进一步落实好个人住房贷款“认房不认贷”的政策吸引了不少购房者的关注。许多业内人士，如果政策落地会明显降低改善性住房需求的首付和利率成本，一定程度上会刺激住房需求。群狼调研（长沙满意度调查公司）从事房地产研究多年，一直致力于房地产市场的高质量发展。
房地产回暖成定局？消费者购房会考虑什么因素？
1. 近期房地产市场回暖的原因
首先，政府采取了一系列的刺激政策，例如降低购房首付比例、减少贷款利率、放松限购政策等等，而近日出台的认房不认贷就是贷款利率的利好政策。这些政策的出台有助于提供更多的购房机会，刺激了购房需求。
其次，自后疫情时代以来的经济复苏和增长也为房地产市场回暖提供了基础。尽管大环境不佳，但各行业依旧慢慢从疫情时代中走出，经济的复苏带来的收入增长、企业投资也有望提升，综合增加了购房的需求。
然而，需要注意的是，房地产市场回暖并不意味着所有的地区都会经历类似的情况。不同地区的市场表现可能有所差异，每个购房者还是应该根据自己的实际情况来做决策。下表为近期房地产优化政策节选。
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发布时间 |
发布机构 |
政策内容 |
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2023年7月 |
中共中央政治局 |
适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 |
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2023年7月 |
住建部 |
要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 |
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2023年7月 |
深圳住建委 |
将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。 |
【数据来源：公开数据，群狼调研整理】
2. 购房者在选购房屋的时候会考虑什么因素
多年来，在准业主进行置业调查方面，群狼调研（长沙市场调查）累计丰富经验。研究显示，预算是购房者的考虑因素，包括购房时所需支付的总价格、首付和贷款等。从这个角度看，个人住房贷款“认房不认贷”的政策有可能会刺激刚需和改善群体的住房需求，实现刚需和改善住房的良性循环。
其次是地理位置和房屋房型。地理位置包括房屋所在的城市、区域、社区，以及该位置与工作、学校、交通和其他生活便利设施的距离和方便程度。房屋房型则一般根据购房者的类型而变化，随着中国推进现代化发展，传统大家庭解体，核心家庭（只有父母和子女两代人）成为社会的主流家庭类型。从群狼调研的研究经历来看，2020年的调查研究显示，三房的销售情况是最好的。预计随着社会原子化的趋势出现，二房户型的购买数量会持续上升。
市场回暖，房产服务周期调查需求上升：需求调查->准业主->磨合新业主->老业主
从房地产服务周期来看，市场调查可以为各房地产企业提供从需求调查到业主物业满意度调查的全流程调研支持。
1. 房产需求调研
不同年龄段的人群，一般会有不同的房产需求，中年人多为改善型住房需求，而青年人大多为首套刚性住房需求或独立空间需求。在外部市场因素上，教育资源可能是中年购房者买房时考虑最多的因素，而青年相对来说会更加考虑公共交通的便利程度。下表为需求调查中常见的购房原因。
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类别 |
具体原因 |
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个人状态 |
落户 |
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婚房 |
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个人安家（非结婚） |
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家庭同住人数变化 |
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市场因素 |
用房子保值 |
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外部环境因素 |
改善学区 |
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改善医疗 |
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改善环境 |
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改善交通 |
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品质 |
改善小区品质（小区配置、物业等） |
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改善住宅品质（房屋质量、装修等） |
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业态升级（如多层置换到高层，高层置换到洋房） |
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户型 |
改变住宅面积 |
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改变房间数量 |
2. 准业主的购置服务调查
房地产行业的回暖，释放刚性需求时会带来激烈的销售竞争，因此对购房置业顾问的调查能够充分了解售楼处销售服务水平，从而及时发现问题，改正不足。通过神秘顾客调查，监督各个案场中的置业顾问的销售服务质量，面对检查出的问题，提出针对性的改正意见建议，协助相关企业开展后期培训，提高客户满意度和提升销量。
3. 磨合期业主的入住服务调查
磨合期的新业主对物业的满意度长期以来都是行业痛点。由于新业主与物业服务企业触点关系刚刚建立，部分业主对物业服务边界认识不足，往往对物业服务期望做出非理性判断。另外，房屋交付质量、装修情况、小区环境与业主预期不符，也导致业主负面情绪，最终作用于满意度评价。
在整个房地产服务周期来看，磨合期处于周期中段，此时的调研结果可以看作是项目中期检查，能够对前期的工作成果进行总结，并一定程度上指导房地产企业开展后期的长期物业服务工作。
除了常见的问卷调查、面对面访谈和焦点小组调查方法以外，在线调查和口头/纸质意见反馈也是近几年来使用较多的磨合期业主调查方法。
4. 老业主的物业服务调查
物业服务的满意度调查在于全面了解客户对现有物业各项目物业服务的满意度现状，并根据数据进行资源优先配置分析，保持现有的高水平服务，同时挖掘需要改善的短板，并提出整改措施。
除此之外，专业的调研机构还会深入了解客户不满意的原因及客户对物业服务的意见建议，可以就满意度较低的客户开展深度访谈，为今后有针对性的改进物业服务或推出新的服务内容提供现实基础。
房产市场调查是房地产市场良性发展的有力保证
“认房不认贷”在消费者方面放宽了购房者的贷款限制，这会让更多在一线城市或者高房价地区的百姓，有机会去购买首套住房。同时，新风向可能会引发资金重新进入房地产行业，房地产市场未来看好，房价推高，尤其是在一些人口密集的一线城市，房价上涨的趋势可能会更明显。
房产调查对于房地产发展的作用在于将买卖双方紧密联系起来，从需求方角度出发，考察房地产市场发展的含金量。作为面向社会大众的房地产行业，只有充分获得了普罗大众消费者的肯定和极高的满意度，才能算是真正高质量的发展。
【文章说明】
本文由群狼调研（长沙独立第三方市场调查）出品，欢迎转载，请注明出处。群狼调研是一家深耕房产研究的咨询机构，15年来，目前已为几百家知名房地产企业进行了房产调查，提供包括需求调查、准业主、磨合期业主和老业主满意度等调查服务，为各房地产企业高质量发展，赢得业主信赖提供了充分帮助。
项目选题：项目中心 王其
文章框架：研究中心 李棠
写作指导：研究中心 欧逸晨
文章撰写：研究中心 李琳